Z jakich źródeł korzysta rzeczoznawca majątkowy? 

Agata Dobrasiak

Jeśli interesuje Cię profesjonalna wycena nieruchomości we Wrocławiu lub w okolicach z pewnością zastanawiasz się, jak wygląda proces pracy rzeczoznawcy majątkowego i jakie informacje są potrzebne do sporządzenia operatu szacunkowego. W tym artykule wyjaśniam, z jakich źródeł korzysta rzeczoznawca majątkowy oraz jakie dokumenty są niezbędne do prawidłowej wyceny nieruchomości.

Źródła informacji wykorzystywane przez rzeczoznawcę majątkowego

Rzeczoznawca majątkowy to zawód, który opiera się na rzetelnej analizie danych. Aby wycenić nieruchomość — niezależnie, czy chodzi o mieszkanie, dom, działkę budowlaną, lokal usługowy czy las — niezbędne jest korzystanie z wiarygodnych źródeł informacji, które dostarczą wyczerpujących informacji. Oto najważniejsze z nich:

1. Rejestry publiczne:

• ewidencja gruntów, budynków i lokali (EGiB) – zawiera m.in. dane o powierzchni, przeznaczeniu i klasie gruntu, budynkach, a także i lokalach;

• księgi wieczyste (KW) – informacje o stanie prawnym nieruchomości: właścicielu, ograniczeniach w rozporządzaniu, hipotekach; dostęp do danych księgi wieczystej ma każdy, kto zna numer danej księgi;

• rejestr cen nieruchomości (RCN) – jedno z kluczowych źródeł danych do wyceny (nie jest to natomiast źródło danych o przedmiotowej nieruchomości), prowadzone przez starostwa na podstawie danych z aktów notarialnych;

• geoportale (krajowy, lokalne) – do poglądowej analizy stanu zagospodarowania działki, położenia, dostępu do drogi publicznej, uzbrojenia terenu;

• inne rejestry i opracowania mapowe w zależności od rodzaju nieruchomości - np. mapy leśne (Bank Danych o Lasach), mapy glebowo-rolnicze, rejestry i gminne ewidencje zabytków.

2. Dokumenty planistyczne i decyzje administracyjne

Dla nieruchomości niezabudowanych oraz tych z potencjałem inwestycyjnym dokumenty planistyczne określają, co można na danym gruncie wybudować i w jaki sposób go użytkować. Także dla nieruchomości zabudowanych stanowią one ważne źródło informacji, np. o możliwościach rozwoju lub przebudowy. Podstawowymi dokumentami w tym zakresie jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzja administracyjna o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w pewnych sytuacjach także o ustaleniu lokalizacji celu publicznego lub o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej) i studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy.

3. Baza aktów notarialnych

Dzięki dostępowi do aktów notarialnych rzeczoznawca analizuje warunki transakcji zawartych na badanym rynku (lokalnym, regionalnym, krajowym).

4. Aktualna wiedza i śledzenie rynku

Rzeczoznawca obserwuje również sytuację makroekonomiczną na rynku, nowości z rynku nieruchomości i rynku finansowego, oferty sprzedaży i najmu, rozmawia z lokalnymi pośrednikami i śledzi trendy, by mieć aktualny obraz rynku.

5. Dokumentacja dotycząca nieruchomości

Rzeczoznawca korzysta z całego szeregu dokumentów udostępnionych przez zamawiającego – ich rodzaj zależy od specyfiki wycenianej nieruchomości.

Dokumenty niezbędne do wyceny nieruchomości

Aby przeprowadzić wycenę nieruchomości, rzeczoznawca potrzebuje odpowiednich dokumentów źródłowych. Oto lista przykładowych najczęściej wymaganych materiałów:

✅ Dla wszystkich typów nieruchomości:

• numer księgi wieczystej (w przypadku jej nieznajomości - numer działki/działek)

• akt notarialny zakupu (jeżeli dostępny)

• wypis z rejestru gruntów / kartoteki budynków / kartoteki lokali oraz mapa ewidencyjna (w przypadku problemów z pozyskaniem - pomagam w tym procesie)

• wypis z miejscowego planu lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego / decyzja o warunkach zabudowy (jeżeli została wydana) - w przypadku nieruchomości gruntowych

• dziennik budowy (dla budynków w budowie)

✅ Dla lokali:

• numer księgi wieczystej lokalu

• akt notarialny zakupu / umowa deweloperska / umowa przedwstępna

• wypis z kartoteki lokali (w przypadku problemów z pozyskaniem - pomagam w tym procesie)

• rzut lokalu (jeśli dostępny)

• zaświadczenie ze spółdzielni/wspólnoty o powierzchni użytkowej (opcjonalnie)

• informacja o standardzie wykończenia (w przypadku lokalu nabywanego od dewelopera)

✅ Dla nieruchomości gruntowych zabudowanych:

• numer księgi wieczystej (w przypadku jej nieznajomości - numer działki/działek)

• akt notarialny zakupu (jeżeli dostępny)

• wypis z miejscowego planu lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego / decyzja o warunkach zabudowy (jeżeli została wydana)

• dziennik budowy (dla budynków w budowie)

• wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynków oraz mapa ewidencyjna (w przypadku problemów z pozyskaniem - pomagam w tym procesie)

• projekt budowlany lub inwentaryzacja

• pozwolenie na użytkowanie (lub pozwolenie na budowę w przypadku budynku w budowie)

✅ Dla nieruchomości niezabudowanych (gruntów):

• numer księgi wieczystej (w przypadku jej nieznajomości - numer działki/działek)

• akt notarialny zakupu (jeżeli dostępny)

• wypis z miejscowego planu lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego / decyzja o warunkach zabudowy (jeżeli została wydana)

• wypis z rejestru gruntów oraz mapa ewidencyjna (w przypadku problemów z pozyskaniem - pomagam w tym procesie)

• operaty środowiskowe lub decyzje inwestycyjne (jeśli wymagane)

✅ Dla nieruchomości komercyjnych:

dokumenty jak wyżej oraz dodatkowo:

• umowy najmu (jeśli występują)
• zestawienie budowli wraz z ich wartością księgową (ewidencyjną)
• wykaz rocznych kosztów utrzymania nieruchomości

Dlaczego warto skorzystać z usług lokalnego rzeczoznawcy?

Zlecając wycenę nieruchomości warto wybrać rzeczoznawcę, który dobrze zna lokalny rynek. Znajomość specyfiki miejscowości oraz sąsiednich gmin, a także doświadczenie w pracy z różnymi typami nieruchomości to ogromna wartość dodana. Lokalny rzeczoznawca majątkowy zazwyczaj sprawniej porusza się w procedurach obowiązujących w starostwach powiatowych oraz urzędach miast i gmin na danym terenie, co często przekłada się na szybsze pozyskiwanie niezbędnej dokumentacji.

Podsumowanie

Wycena nieruchomości to nie tylko matematyczne obliczenia. Można przyjąć, że sama rachunkowa część to około 10% czasu pracy nad operatem szacunkowym. Procedura wyceny to przede wszystkim analiza danych, rynku, dokumentów i lokalnych uwarunkowań, które wpływają na wartość rynkową nieruchomości. 

Jeśli potrzebujesz operatu szacunkowego we Wrocławiu lub Środzie Śląskiej, skontaktuj się z rzeczoznawcą, który zna realia lokalnego rynku i korzysta z rzetelnych źródeł oraz zna specyfikę pracy lokalnych urzędów.

Agata Dobrasiak - Rzeczoznawca Majątkowy

📞 Zapraszam do kontaktu - tel. 721 823 744 / biuro@adw-wyceny.pl

Wycena nieruchomości  |  Rzeczoznawca majątkowy

Wrocław  |  powiat średzki  |  powiat wrocławski  |  powiat trzebnicki

© 2025 Designed and developed by Agata Dobrasiak