Agata Dobrasiak - rzeczoznawca majątkowy

Planujesz sprzedaż domu, zakup wymarzonego mieszkania, a może budowę od zera? Na każdym z tych etapów zderzasz się z pojęciami finansowymi, które na pierwszy rzut oka brzmią podobnie, ale w rzeczywistości oznaczają zupełnie coś innego. Jako rzeczoznawca majątkowy na co dzień obserwuję, jak bardzo mylne mogą być intuicyjne wyobrażenia o rynku nieruchomości.

Dziś rozprawimy się z najczęstszymi mitami. 

1. Wartość rynkowa a cena nieruchomości – jaka jest różnica?

To absolutny fundament, od którego musimy zacząć. Choć w języku potocznym używamy tych słów zamiennie, dla rzeczoznawcy (i dla Twojego portfela) to dwa różne pojęcia.

• Wartość rynkowa nieruchomości to najbardziej prawdopodobna kwota, jaką można uzyskać za nieruchomość na wolnym rynku w dniu wyceny. Określa ją uprawniony rzeczoznawca majątkowy w dokumencie, jakim jest operat szacunkowy, opierając się na twardych danych, transakcjach porównywalnych i analizie rynku.

• Cena nieruchomości to po prostu kwota, którą faktycznie zapłacono w konkretnej transakcji. Bywa dziełem przypadku, emocji lub unikalnych okoliczności.

Wyobraź sobie sytuację: kupujący zakochuje się w widoku z okna i płaci za mieszkanie o 20% więcej, niż jest ono warte. Albo odwrotnie – sprzedający spieszy się z wyjazdem za granicę i oddaje dom za bezcen. W obu przypadkach cena transakcyjna znacznie różni się od wartości rynkowej. Dla banku udzielającego kredytu hipotecznego kluczowa będzie zawsze ta druga wartość.

2. Czy wartość nieruchomości zawsze odzwierciedla koszt budowy?

W przypadku inwestorów indywidualnych, budujących "dla siebie", bardzo często nie. To jeden z najtrudniejszych momentów w pracy rzeczoznawcy, kiedy musimy wyjaśnić inwestorowi, że dom, w którego budowę włożył 1,5 miliona złotych, jest na rynku warty... milion. Dlaczego tak się dzieje?

Rynek jest bezwzględny i rzadko interesuje go to, ile wydaliśmy na materiały budowlane czy robociznę. Liczy się zasada substytucji i lokalizacja.

Przykład z życia: Budujesz luksusową willę z marmurowymi wykończeniami i najdroższą pompą ciepła w małej miejscowości, gdzie średnia cena domów to 400 tysięcy złotych. Choć koszt budowy był ogromny, wartość rynkowa tego domu nigdy nie zrówna się z wydatkami. Potencjalny kupiec z dużym budżetem po prostu nie będzie chciał zamieszkać w tej lokalizacji, a lokalny klient nie zapłaci kwoty premium.

Podobnie sprawa wygląda w przypadku lokali mieszkalnych. Wykończenie mieszkania najdroższymi materiałami może nieznacznie podnieść jego wartość i nie odzwierciedlić kosztu remontu. Jednocześnie niskobudżetowe odświeżenie bardzo zaniedbanego mieszkania może spowodować znaczny wzrost wartości.

3. Złote klamki i basen, czyli jakie inwestycje NIE powodują wzrostu wartości nieruchomości

Wielu właścicieli wierzy, że każdy remont czy luksusowe ulepszenie podnosi cenę domu. To błąd. Istnieje grupa inwestycji, które rzeczoznawcy określają jako "przeinwestowanie". Rynek traktuje je jako kwestię gustu lub zbędny luksus, za który nikt nie chce dopłacać.

Oto co najmniej przekłada się na wzrost wartości rynkowej:

• Superluksusowe wykończenia (tzw. "złote klamki"): Bardzo drogie, sprowadzane na zamówienie płytki, egzotyczne drewno czy spersonalizowane sztukaterie. Nowy nabywca najpewniej i tak urządzi wnętrze po swojemu.

• Duży basen: Choć brzmi prestiżowo, dla wielu kupujących w Polsce basen to przede wszystkim wysoki koszt utrzymania i kłopotliwa eksploatacja.

• Zaawansowane systemy Smart Home "szyte na miarę": Technologie szybko się starzeją. Jeśli system jest bardzo skomplikowany, zamiast atutu staje się dla kupującego zagadką technologiczną.

• Garaż na cztery auta przy małym domu: Zbyt duża dysproporcja między wielkością działki i infrastrukturą a samym budynkiem mieszkalnym nie podniesie wartości proporcjonalnie do wydanych pieniędzy. Analogicznie brak garażu, szczególnie przy dużym domu, jest negatywnie postrzegany.

4. Co wpływa na gwałtowny spadek wartości nieruchomości?

O ile na wzrost wartości pracuje się latami (poprzez rozwój infrastruktury, dbałość o budynek), o tyle jej spadek może nastąpić niemal błyskawicznie. Najbardziej dotkliwe są czynniki zewnętrzne oraz decyzje administracyjne, na które jako właściciel często masz ograniczony wpływ.

Najbardziej spektakularne tąpnięcia wartości są zawsze związane z sąsiedztwem. Cisza, spokój i widok na las to walory wyceniane bardzo wysoko. Gdy las zmienia się w halę logistyczną, czar pryska, a wraz z nim setki tysięcy złotych z wyceny Twojej nieruchomości.

Podsumowanie: Jak nie stracić?

Kluczem do bezpiecznego inwestowania w nieruchomości jest chłodna kalkulacja i świadomość mechanizmów rynkowych. Zanim podejmiesz decyzję o drogiej przebudowie lub zakupie działki, warto skonsultować się ze specjalistą. Należy również pamiętać o różnorodności rynków - nie zawsze to co jest postrzegane jako zaleta w jednej lokalizacji, może wpłynąć na wzrost wartości na zupełnie innym rynku. Rzeczoznawca majątkowy pomoże Ci realnie spojrzeć na liczby – bez emocji, które tak często towarzyszą nam przy zakupie nieruchomości.

Agata Dobrasiak - Rzeczoznawca Majątkowy

tel. 721 823 744

Wrocław, Środa Śląska i okolice

Wycena nieruchomości  |  Rzeczoznawca majątkowy

Wrocław  |  powiat średzki  |  powiat wrocławski  |  powiat trzebnicki

© 2025 Designed and developed by Agata Dobrasiak